送首付還返1年月供 “零首付”危險遊戲加码 背後藏着哪些猫腻

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一套成交價200万元的新居，却在合同中被包装成236万元，從而向銀行貸出200万元，多貸出的錢成為購房者的首付。

這是近期房產贩賣向華南一位購房者王易（假名）供给的“高評高貸”零首付購房方案。在贩賣的描写中，這類經由過程拉高合同價，變相零首付購房的法子已有不少客户利用，是剛需客户快速上車的“取巧法子”。

第一財經記者注重到，近期，這類操纵“高評高貸”举行“零首付”購房的模式又起頭東山再起，在天下多個都會舒展。與此前比拟，今朝零首付操作多為開辟商牵頭，伎俩加倍隐藏，力度也更大。有楼盘贩賣称，其地點楼盘不但可以做到零首付，乃至多套出的資金能用於還1~2年的月供。

但是，在這一模式下，躲藏很多危害。一方面，購房者易被误导承當更多的貸款利錢，增长月供包袱。另外一方面，该举動經由過程阴阳合同获得更高貸款額度，可能涉嫌“骗貸”，存在法令危害。别的，因為這類“零首付”操作進程隐藏，且缺少書面證据，一旦打點進程中呈现胶葛，購房者也易堕入维權坚苦的地步。

“零首付”伤害遊戲加码

記者從多名資深地產從業者處得悉，操纵“高評高貸”操作举行“零首付”買房并不是新颖事，多年前也曾風行。但尔後因為存案價與市場價的價差小，乃至呈现“倒挂”，拉高評估價的空間不足，是以一度熄火，仅在操作弹性更大的二手房市場存在。

2023年，跟着很多楼盘的市場價逐步降低，一手房市場中操纵高評高貸“零首付”購房的现場起頭重现。近期，陪伴楼市颠簸，零首付更是不竭向多地域舒展，操作模式也加倍隐藏。

第一財經注重到，在2023年年中，很多推出零首付購房的開辟商激發舆論争议都是由於正式宣發海報。而近期，開辟商供给零首付購房辦事的路径加倍隐藏，必要客户意向度较高、首付資金欠缺，贩賣才會暗里開释零首付計谋口径，作為“逼定”客户的手腕之一。

記者以購房者身份咨询時，華南一位楼盘贩賣奉告記者，今朝该楼盘确切可以操纵一些手腕做到零首付，可是必要特别申請，且本月行将封闭這一優惠勾當。若是成心向的話，建议尽快采辦。别的，多名楼盘贩賣均称，今朝其地點楼盘存在零首付計谋，但必要按照现實環境举行特别申請。

部門楼盘操作“零首付”的伎俩也加倍低调，试圖绕開羁系。多名楼盘贩賣奉告記者，在缴纳首付以前，必要客户寻觅多個親朋的銀行账户，開辟商将資金转入多個账户“洗”事後，再转向客户账户用於付出首付款。

值得注重的是，近期，部門楼盘去化压力大的區域，零首付計谋层层加码，成為大都楼盘的標配。廣東惠州一位地產中介阿明（假名）奉告記者，今朝他地點都會大多楼盘根基均可以做到“零首付”，只是分歧楼盘的施行细節有所差别，早期缴纳的金額有所分歧，但都“可以和開辟商谈”。

部門楼盘乃至不但送首付，還可返一年的月供。阿明先容，今朝惠州市惠阳區某項目除送首付外，還分外赠予月供。 “開降血糖保健食品,辟商會把第一年代供資金分批打给購房者，响應的合同总體金額會拉高。”阿明先容。

针對這類說法，記者也向该楼盘现場的贩賣求證。该贩賣暗示，今朝确切有零首付及送月供的贩賣計谋。

華南一位地產客户钻研岗人士對記者暗示，零首付在海內多個區域風行，主因仍是開辟商去化压力较大。從他地點區域看，近期贬價共同零首付或低首付的項目一般能保持较长時候热销。與直接大幅贬價比拟，零首付計谋更具备弹性空間，開辟商可以在冲刺事迹阶段開释“零首付”口径，也能够在市場回暖時“收回”優惠。若是采纳的是拉高合同價举行“零首付”，對利润的影响也不大。

模式揭秘

第一財經記者發明，開辟商推出的零首付計谋，存在多種操作模式。

最多見的模式之一就是操纵阴阳合同举行“高評高貸”，即拉高合同代價，貸出更多的金額，并将多貸的金額用於付出首付款。記者接触的楼盘大多采纳這類模式。“现實上這類零首付只是把首付做進貸款里，不是真正減免。”王易在接管采访時奉告記者。

阿明向第一財經記者先容了更具體的操作流程。以在惠州某楼盘用76.5万元購入首套房產為例，举行零首付操作時，需先带小我銀行卡到售楼處，和開辟商簽定一份“抽屉协定”商定退房需退回垫付款。尔後，開辟商會将13.5万元的首付款打入購房者卡中，用於缴纳首付。接下来，两边簽定一份購房合同，代價為90万元，向銀行申請貸款。購房者後续仅需向銀行還款便可。

華南一位國有行人士奉告記者，銀行內部有审核環節，但此類举動相對於隐藏，加之楼市代價颠簸大，仅從提交的質料上较難辨認。不外一般而言，新楼盘會與多家銀行有固定互助，台灣運彩場中,也存在两边提早打好“號召”的可能。

除這類操纵“高評高貸”變相低落首付外，第一財經記者在采访中注重到另有两類零首付模式，鼻炎貼,但大多仅合用於低总價的房產中。第一類是開辟商直接送首付，變相贬價促销。阿明先容，部門區域當局有劃定贬價幅度，開辟商為了變相贬價招揽客户，會選擇直接送首付。第二類是開辟商本身或與第三方金融機構互助開放首付延期、分期政策，在必定阶段內實现“零首付”。東莞城區某楼盘的中介贩賣职員奉告記者，该楼盘自己與第三方金融機構有互助，可供给一年期免息貸款用於首付，详细貸款額度则需现場先容，有必定概率可實现零首付。

多重危害

“零首付”買房的伤害数字遊戲暗地里，開辟商、購房者、銀行等主體现實都承當着隐性危害。

對付購房者而言，這類看似一本万利的交易下暗藏着很多“暗雷”。近期，郑州、南宁等地起頭针對零首付危害举行提醒。

記者据各地提醒、采访查询拜访，大致梳理了零首付買房躲藏的三重危害。

第一重“暗雷”在於大多“零首付”操作并不是真正免除首付，而是将首付資金變相置换入貸款中，增长月供压力。部門購房者可能還必要承當合同價增高、開辟商垫付带来的隐性本錢。

在采访中，記者也领會到部門“零首付”操作中另有隐性本錢。一位中介向記者坦言，利用高評高貸举行“零首付”，现實总房款并未削減。但因為合同金額更高，必要缴纳更多契税。同時，部門開辟商垫資進程中可能要收取必定的手续费，大多在0.3%~0.5%之間。

第二重“暗雷”在於上述零首付操作流程的多個環節均處於“黑箱”中，購房者輕易长處受损且维權坚苦。

上述危害提醒中指出，“零首付”触及的部門违規操作举動，没法在網簽合同中明白商定，更得不到法令應有庇護。一旦房地產開辟企業没法兑现许诺，銀行也不克不及完成貸款审批手续，将會给購房者造成經濟丧失，購房者也很難依法追责索赔。

記者在采访楼盘進程中，有多個購房者反馈“零首付”購房存在隐患。有購房者称，在開辟商许诺可以零首付購房後，本身缴纳了1万元認購金。可是購房進管道清潔劑,程中，開辟商称该購房者的銀行流水不敷，要“费錢去辦流水”。该客户請求退回1万元認購金未果。
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也有購房者称，開辟商贩賣职員许诺可以做“零首付”購房，缴纳6万元定金後并未先容合同內容就敦促具名盖印。在不知情的環境下簽定了一份告貸协定，向開辟商分期告貸来付出首付款。

第三重“暗雷”在於该举動存在必定“骗貸”嫌疑，購房者或要承當法令责任，後续隐患重重。

“從商品房贩賣的角度来看，部門零首付、低首付的方法是违規的。”北京金诉状師事件所主任王玉臣對第一財經記者暗示，早在2017年的《住房城乡扶植部人民銀行銀监會结合摆設規范購房融資和增强反洗錢事情》中，就明白劃定严禁房地產開辟企業、房地產中介機構违規供给購房首付融資，严禁互联網金融從業機構、小額貸款公司违規供给“首付貸”等購房融資產物或辦事。而從銀行貸款的角度来讲，如果然的是零首付，那就象徴着底子不合适銀行貸款和放貸的尺度。從某種水平上，可能存在违規欺骗銀行貸款的举動。

對付看似操盘者的開辟商而言，零首付也有潜伏的辦理危害，其實不必定是快速去化的善策。已有初期推出首付分期的開辟商初食“恶果”。在采访中，華南某楼盘業內助員奉告記者，该楼盘2022年起頭举行首付分期，購房者仅需缴纳5%的首付便可上車，残剩首付可以缓缴一年。但2023年正式網簽阶段時，因為该地块房價廣泛下滑，跌幅跨越缴纳的定金，有客户選擇提早抛却定金“跑路”。该開辟商只能给出400元/平方米的留客優惠。